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【古民家活用】例えば移住者がゲストハウスをはじめる方法

※こちらは南丹市移住ガイドブック「楽しい移住」つむぎブログから転載、再編集したものです。

こんにちは、ゲストハウスGOMA東裏です。今回はわたし達家族が営業しているゲストハウスGOMAを例に、ゲストハウスの作り方を紹介します。広過ぎる古民家の活用につながります。

移住1年目にはじめたゲストハウス。今年で4年目を迎えました。

ゲストハウスをはじめたきっかけ

何を隠そう、ゲストハウスをする予定はありませんでした。
誰かに頼まれて、ということもありません。移住候補の物件に離れがあり、「ゲストハウスができそう!」とひらめいたのがきっかけでした。当時シェアビジネスがはやっていて、シェアしたら広過ぎる古民家を有効活用できそうじゃないかな・・・なんて。
ゲストハウスの運営については、およそ10年前に飛騨高山のゲストハウスとまるでヘルパーを経験、友人知人のゲストハウス立ち上げに関わり、前職で建築法令を学んだ等から運営できる気がしていました。金銭面をのぞいては。
まさか自分がはじめるとは思っていなかったので、収益性は考えたことがありませんでした。ただ大きく儲からないとわかっているのでスモールスタート!

改修前。右奥の黄色い壁がゲストハウスになりました。

簡易宿所の許可を取る!

ゲストハウスのはじめ方はネット検索すると無限に出てくるので、さらっと書きたいと思います。「これならできそう。」と思ってもらえたら嬉しいです。

1 どんな宿にするか考える←無限に楽しい
2 お部屋割りや定員など営業イメージを沸かせて、保健所や消防に相談。←楽しくない
3 改修の予算、設備等の予算を検討する。←頭痛くなる
4 屋号を決めてショップカードやホームページを準備する。←楽しい
5 必要な設備、家具を準備する。←楽しいけどお財布痛い
6 情報発信を始める。←やや不安
7 旅館業法の許可を申請し、改修工事に取り掛かる。←やや不安
8 改修工事が終わったら、完了検査を受け、許可証を受け取る。←ドキドキ
9 いくつか宿泊ポータルサイトに掲載。←苦手だと終わらない
10  宿に台帳を準備し、近隣にお知らせしてオープン。←営業、営業

都市計画区域外で、用途変更不要

用途変更とは、建築基準法上の規制・手続きです。
その当時ゲストハウスは都市計画区域内で100平米の面積を超える場合、建築基準法で確認申請が必要でした。申請に際して、建物の構造や仕上げを変更しなければならず、工事費がかさみ、低予算でゲストハウスをはじめたい人にとって、諦めざるを得ない壁だったりしました。
※2018年の法改正で緩和され、木造三階建200平米まで認められるようになりました。
ゲストハウスGOMAがある胡麻は都市計画区域外で45平米の広さは用途変更不要。最小の工事で手続きを進められました。

田舎の古民家ゆえ、コストカットできた点

1 建物 都市計画区域外。上下水道・電気ありで改修が最小限
2 設備 元家主さんが調度品を残してくださり、友人知人が食器、お布団など昭和っぽいアイテムを譲ってくださった

周囲の反応、泊まった人の感想

ゲストハウスGOMAは2017年夏頃オープンしました。始まる前には、周辺のお店にショップカードを置かせてもらったりしました。胡麻ではじめてのゲストハウス誕生ということで地方紙に掲載いただいたり、ラジオ出演したり。順風満帆に見えるスタート。

キッチン

どんなゲストさんが来てくれるかワクワク。

実際は閑古鳥の毎日。来るお問い合わせは、ドミトリー好きなゲストハウスマニアばかり。完全個室、近くにレストランが少ない、お風呂がない、観光地ではない、車必須、むしろゲストハウス不適合??みたいな気分。1のどんな宿にするか考えるが不十分でした。

地元のおじいちゃんおばあちゃんは、旅館じゃない、お食事がない、ゲストハウスをどう説明しても「?」「わからない。」という反応。これが案外困って、チェックイン前にお客様が迷子になって道行く人に尋ねたら「ゲストハウス?ゴーマ?知らんわぁ」と言われる始末。一度ならず二度、お客様が警察の車に乗ってきたことがありました。オープン時には、地域に帰ってきた親戚が泊まれるところとして利用いただけるかなと想像していましたが、今までに1件だけです。再々ですが、1のどんな宿にするか考えるが不十分でした。

オープン当時のインテリア。シンプル過ぎました。

シェアビジネスであっても、全くお客さんが無ければ改善のしようもなく、かといってコストをかけて集客する方法は馴染まみません。1年間業者にお金を払って検索結果が上がるよう試しましたが、大変勉強になりました。もうしません。
Googleアナリティクスで分析するほどのPV(ホームページ閲覧数)はなく、さて、どう魅力UPしようか迷走している間に、出産、子育て、とライフイベントが押し寄せ、宿事業をいったんお休みしました。休んでいる間に、ウェブ事業がGOMAの本事業として軌道に乗り出し、得た知識を活用して、リブランディングしたり、設備を充実させたりする時間に充て、再開後は少しずつお客様に恵まれるようになりました。

お布団から、ベッドに変更。ファミリータイプになりました。

ゲストハウスGOMAをやってみて

よかったこと

・地域の人とつながるきっかけになった(ゲストハウスはまだあんまり覚えてもらえてない)
・まだまだ使える古民家が活用できた
・宿泊客と親しくなり、生涯の友達が増えた
・屋号がGOMA。胡麻を国内外に知ってもらえる
・地域情報に詳しくなったり、集客の動線を考えるきっかけができた
・不動産(空き部屋)を有効活用できる
・移住を考えているお客さんが来てくれて、地域情報をシェアできる
・田舎のゲストハウスに求められていることがわかった

オープン後気付いた点

・案外インバウンド客が来てくれた(2019年まで)
・お布団好き VS ベッド好き
・昭和の家はなんだか懐かしい VS 田舎臭くて嫌
・宿泊予約サイト経由だと、記載できる内容に限界があり、食事や送迎などの対応できないサービスが元でクレーム対象になることがあった
・宿泊予約サイト上では、嵐山エリアに入るため「遠すぎる!」と宿泊ゲストが怒って帰ってしまう出来事があった。
・何もないことがかえってファミリー層に響いた(交通量がすくない、自然が多いことで自由に遊ばせることができる)

田舎ならではのポイント

・掃除しても掃除しても、終わらない虫と小さな生き物との戦い。お掃除はチェックアウト後とチェックイン前の2回行う
・布団レンタルやリネン屋さんがない。連泊の対応はかなり忙しい
・夜道が暗過ぎる。チェックインは早めにしてもらうが吉

修正点

・予約は自社サイトとAirbnbのみ
・ファミリー層をターゲットに
・周辺案内を兼ねたパンフレット”gomanote”を作って、周遊できる工夫をした
・1棟貸し、ファミリー層にターゲットをしぼった
・お布団を辞めて、ベッドにした

余談ですが、ゲストハウスは自宅兼用なので休日であっても、見学に来られる人があり、これはドキドキします。これからゲストハウスをはじめようという方で、オンオフの区別をはっきりしたい場合お客様動線は絶対にプライベートと分けることをおすすめします。

さらに余談ですが、エゴサーチをすると、元々掲載していた予約サイトには”予約不可”と表示されるので「オープンしてますよ〜」と検索している人に伝えたくなります。

売り上げベースで考えないゲストハウス

マイペースで運営しているゲストハウスGOMA。移住を考えている人から「ゲストハウスは儲かりますか?」とよく聞かれます。わたしたちのやり方では儲からないです。ただし儲かるスキームはあるので、気になった人はビジネスモデルを調べてみてください。

理想をいえば、徒歩圏内に飲食店やお店、宿泊施設が複数あると「選ぶ」楽しさが加わって、人の交流が増えて、新しい出会いや仕事が生まれたらいいなあと想像しています。
半農半Xという言葉に例えるなら、GOMAは半ウェブ(本業)半ゲストハウス(出会いの接点)。地域外の誰かとの出会いが生まれるゲストハウスは、田舎に住んでいる人ができるお仕事の一つだと思います。泊まってほっこり、迎えてハッピーな古民家を活用したゲストハウス運営はいかがですか。

NYから会いに来てくれたジュエリー作家の友達。再会できる日が来ますように。

 

 

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